本刊記者 陳洋?? 實(shí)習(xí)記者?? 陳媛媛 包莉婷 盧琳綿
編輯 黃劍 hj1888@hotmail.com
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購(gòu)房資格蒸發(fā)
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7月15日上午9：33，深圳市住房和建設(shè)局在微信公眾號(hào)上發(fā)布了一份通知，名為《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），涉及八項(xiàng)樓市調(diào)控措施（下稱“7·15新政”），包括調(diào)整商品住房限購(gòu)年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。1400余字的通知瞬間擴(kuò)散，猶如一滴水落入滾油，深圳樓市“炸開(kāi)了鍋”。
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幾分鐘后，德佑房產(chǎn)中介小王注意到了微信群里不斷彈出的消息。他正帶著客戶李夢(mèng)走在看房的路上。李夢(mèng)之前已經(jīng)看中了一套房子，這是她第三次看房?！锻ㄖ纷屝⊥跬Ｏ履_步?！吧顟艟用窦彝ァ⒊赡陠紊砣耸浚êx異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。”小王面對(duì)李夢(mèng)，逐字念出了這段條款。
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新政出臺(tái)，購(gòu)房資格蒸發(fā)，李夢(mèng)措手不及。她掏出手機(jī)，搜索公眾號(hào)，點(diǎn)開(kāi)首篇文章，一口氣讀到最后，末段的那句“本通知自發(fā)布之日起施行”，戳破了她最后一絲希望。
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29歲的李夢(mèng)是山東人。2019年5月，她的丈夫因?yàn)閯?chuàng)業(yè)來(lái)到深圳，10個(gè)月后，她也追隨南下。符合人才引進(jìn)落戶政策，有合適的工作，買房后孩子有機(jī)會(huì)上好學(xué)校，是他們決定移居深圳的主因。剛剛落腳，李夢(mèng)便開(kāi)始尋找合適的房子。在了解粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃后，夫妻倆將購(gòu)房范圍鎖定在光明區(qū)。
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光明區(qū)位于深圳市西北部，靠近前海和寶安中心區(qū)。2019年8月,《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》公布，提出要“以深圳為主陣地建設(shè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心”，而光明科學(xué)城被確定為港深綜合性國(guó)家科學(xué)中心的核心承載區(qū)。在“雙區(qū)疊加”、“世界一流科學(xué)城”、“深圳北部中心”等規(guī)劃概念的推動(dòng)下，光明區(qū)登上房?jī)r(jià)暴漲的前線。
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在李夢(mèng)開(kāi)始看房的3月，深圳樓市已近沸騰。來(lái)自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手房成交套數(shù)為8008套，較去年同期增長(zhǎng)59.11%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月光明區(qū)房?jī)r(jià)相比去年上漲45.4%，漲幅全市最高。
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房?jī)r(jià)的跳漲讓李夢(mèng)心慌。為了盡早“上車”，她在疫情期間以低于市場(chǎng)價(jià)8萬(wàn)元的價(jià)格，處理掉了在山東的房產(chǎn)。這筆房款再添上三十來(lái)萬(wàn)，李夢(mèng)和丈夫希望能在深圳拿下一套總價(jià)320萬(wàn)元左右的二手房。為避免逾期違約的風(fēng)險(xiǎn)，李夢(mèng)沒(méi)有在落戶深圳后立即買房。她計(jì)劃等老家賣的房款7月底全額到賬后，再支付定金，但突如其來(lái)的限購(gòu)政策，讓他們失去了購(gòu)房資格。
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李夢(mèng)的經(jīng)歷并非個(gè)例。小王同時(shí)跟進(jìn)的15位客戶中，多數(shù)如李夢(mèng)一般，被新政中“入戶時(shí)長(zhǎng)不夠”的檻擋在了門外。
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在此之前，深圳市執(zhí)行的限購(gòu)措施，對(duì)深戶居民沒(méi)有落戶時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的要求，居民落戶即可購(gòu)房。深圳市住房和建設(shè)局 7月15日還在微信公眾號(hào)發(fā)布了《深圳推出八項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市》一文，對(duì)限購(gòu)政策調(diào)整的背景作出解釋：“近幾年，我市落戶即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，這對(duì)于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購(gòu)房政策，以切實(shí)支持合理自住需求。”
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損失5萬(wàn)元退掉了“百里挑一”的房子
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不同于失去了購(gòu)房資格的李夢(mèng)，艾米在7月15日的政策出臺(tái)后，基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)判，主動(dòng)放棄了7月1日定下的一套房子。這套房子70平米，位于羅湖區(qū)（深圳中心城區(qū)東部）。為此，她損失了一半的定金?！拔椰F(xiàn)在是損失了5萬(wàn)元，但后期或許可以買到一套便宜幾十萬(wàn)的房子。”不過(guò)，艾米還是覺(jué)得“堵得慌”，“那些錢夠買好幾個(gè)LV（包）了?！?/p>
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廣東人艾米和李夢(mèng)同歲，七年前來(lái)到深圳工作，結(jié)婚生子后成為一名家庭主婦。那套被退掉的房子是她過(guò)去三個(gè)月間，從一百多套房子中篩選出來(lái)的。換房的決定是4月做出的，各大平臺(tái)上持續(xù)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)曲線、時(shí)隔四五年后重新活躍的買房交流群，讓艾米都嗅到了和2015年相同的氣息。
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2015年到2016年是深圳近二十年經(jīng)歷的第三輪房?jī)r(jià)暴漲周期。據(jù)《北京青年報(bào)》2016年1月的報(bào)道， 2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價(jià)格漲幅均超四成。在全國(guó)市場(chǎng)普遍低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的情況下，深圳樓市一枝獨(dú)秀。
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懷著“再不上車就上不去“的心態(tài)，2015年底，艾米和丈夫在深圳添置了首套房，那是龍崗附近一套50平米左右的二手房，入手價(jià)為110萬(wàn)元。高位“上車”的擔(dān)憂因2016年一季度房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)而消散。2016年上半年，深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)38.36，被國(guó)際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市。
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根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，艾米推斷深圳房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪上漲周期，“至少會(huì)漲到明年?！弊罱鼛讉€(gè)月，她所在的幾個(gè)樓市交流群每天都會(huì)產(chǎn)生上千條信息，“聊的全是房子?！?/p>
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2020年4月，在鄰居的建議下，艾米將那套小戶型掛牌288萬(wàn)元售賣，兩個(gè)月后賣出。相比前一年，這套房子的市價(jià)上漲了二三十萬(wàn)，雖然比不過(guò)核心區(qū)新房的漲幅，但艾米已經(jīng)“滿足”，“那個(gè)房子比較舊了?！?/p>
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在賣房時(shí)，艾米也在同步看房。兩年前，孩子出生，她希望置換一套大點(diǎn)的房子，改善居住環(huán)境。相比賣房，買房壓力更大。因?yàn)闆](méi)有人幫忙照看孩子，艾米常常要推著嬰兒車四處奔波。“本來(lái)深圳的天氣就很熱，看房累，看完房回家也吃不好睡不好?！?/p>
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7月1日，在即將收到賣房款時(shí)，艾米終于定下了一套70平米、總價(jià)400萬(wàn)元左右的房子。沒(méi)想到剛剛安穩(wěn)兩周，新政的出臺(tái)便讓她自愿放棄了過(guò)去三個(gè)月日夜奔波的成果。
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因?yàn)殡x職在家，艾米社保中斷，失去了在深買房的資格，不過(guò)，她丈夫還能買房。雖然丟了真金白銀，但她還是把深圳“7·15新政” 評(píng)價(jià)為“一個(gè)好政策”。她不再像之前一樣著急買房了，“最少要4個(gè)月之后再買，我會(huì)耐心等著筍盤（指低于市場(chǎng)價(jià)的性價(jià)比高的房子）出來(lái)，等那些投資客資金斷裂?！?/p>
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新政推出后的第一個(gè)周末，艾米去參加了一個(gè)線下的樓市分析會(huì)，那是一個(gè)投資房產(chǎn)的朋友介紹給她的。此前，她從未參加過(guò)類似的活動(dòng)?！拔倚枰私馕磥?lái)樓市的走向?！?7月23日凌晨，艾米告訴本刊記者，她已經(jīng)停止看房。前段時(shí)間買賣房子耗費(fèi)了太多的心力，她打算先休息一陣，“至少要跌10%我才會(huì)下手。”
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“房源少了，看房的人也少了”
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“冷淡”是黃建朋對(duì)新政后深圳樓市最直觀的感受。他是龍華中原地產(chǎn)的一名中介。“很多房源下架。不少業(yè)主賣房原本是為了在更好的地段置換，如果賣了買不回來(lái)，就不愿意賣了。也有部分賣房的業(yè)主，心態(tài)明顯沒(méi)有之前強(qiáng)硬了，原先不愿談價(jià)的，現(xiàn)在也有商量的余地。買房的客戶也明顯減少了，之前的客戶里起碼一半失去了資格，另一半很多也不愿意出來(lái)看房了。一來(lái)是因?yàn)榉吭礈p少，二來(lái)因?yàn)檎{(diào)控，買家也不會(huì)為房?jī)r(jià)上漲而焦慮了，會(huì)再等等看，或者轉(zhuǎn)而關(guān)注一些價(jià)格更低且?guī)W(xué)位的新房?！?/p>
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黃建朋有一個(gè)客戶，原本想以628萬(wàn)元的價(jià)格賣掉位于龍華的一套自住房，然后到南山或者前海置換一套1000萬(wàn)元左右的房子。如今因?yàn)橘J款首付比例和增值稅征免年限的提高，這名客戶需要多掏幾十萬(wàn)元首付款。考慮到房?jī)r(jià)存在橫盤或者下跌的不確定性，客戶中止了換房計(jì)劃。
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黃建朋認(rèn)為這是較為普遍的情況，“房子本來(lái)就是買漲不買跌?！苯刂?月22日，新政推出后的一周內(nèi)，他的帶看量為1，成交量為0。
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據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，深圳市房地產(chǎn)中介企業(yè)二手房網(wǎng)簽量經(jīng)歷了2020年第28周（7月6日至7月12日）峰值的10023套后，在第29周幾近腰斬，降至5143套，到了第30周，這一數(shù)據(jù)下滑到1700套（含自助網(wǎng)簽）。
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和黃建朋一樣，廣東人林玲的工作同樣因新政受波動(dòng)。她于2012年來(lái)到深圳，2016年前后開(kāi)始從事深圳入戶咨詢服務(wù)行業(yè)。據(jù)她了解，2020年上半年，有不少外地投資客到深圳投資房產(chǎn)。根據(jù)深圳的入戶政策，四類人才可以“秒批入戶”，其中包括45周歲以下、本科以上學(xué)歷人員，以及35周歲以下、專科以上學(xué)歷人員。
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“7·15新政”出臺(tái)后，林玲的兩名客戶決定放棄入戶申請(qǐng)。“他們想通過(guò)入戶來(lái)買房?，F(xiàn)在新政策出來(lái)，入戶后還需三年社保，考慮到時(shí)間成本比較高，就不辦了。”林玲認(rèn)為，入戶業(yè)務(wù)所受影響是兩面的，也有一些在深圳找到工作的畢業(yè)生，因?yàn)橘?gòu)房新政對(duì)戶口的要求，反而會(huì)比之前更積極地申請(qǐng)落戶。
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在深圳的8年里，林玲結(jié)了婚，生了子，一直租房?！百嵉挠肋h(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)，是挺焦慮的?！痹谒磥?lái)，調(diào)控政策雖然對(duì)辦理入戶的客戶量會(huì)有影響，但長(zhǎng)期來(lái)看是有益的，“不然（像上半年）這樣漲得太快，很多人的心都在炒房上，就太浮躁了。”
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“樓市就是政策市。”黃建朋2019年初進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)，2020年上半年，他第一次經(jīng)歷房?jī)r(jià)暴漲。最忙的6月，他通常一周工作六天，每?jī)商鞄б慌蛻艨捶浚恐苣?，他供職的中原地產(chǎn)在龍華區(qū)的成交量一般為10到20套。如今行情急轉(zhuǎn)直下，他的心態(tài)難免波動(dòng)。“不只是我，現(xiàn)在大部分中介都是比較懶散的狀態(tài)了，落差確實(shí)非常大。”
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最直接的影響是收入。黃建朋目前在深圳租房住，每月房租2100元。他的工資包括底薪加提成，如果沒(méi)有一定的交易量支撐，單靠?jī)汕Ф嘣牡仔剑茈y在深圳生活。“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的淘汰率一直都挺高的。堅(jiān)持三五年也不一定能掙到什么錢?！眮?lái)深圳五年，他從沒(méi)想過(guò)要在深圳買房，“我肯定是回家買，深圳的房?jī)r(jià)不是底層群眾能夠承受的。”
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楊習(xí)是廣東一家房地產(chǎn)企業(yè)的售樓部經(jīng)理，2007年來(lái)到深圳后，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已13年。他負(fù)責(zé)銷售的樓盤位于龍崗區(qū)，尚未開(kāi)盤，目前處于登記意向客戶的階段。7月15日政策剛出，其登記客戶中有六成左右受到影響，17日住建局出臺(tái)調(diào)控細(xì)則后，這一比例降至20%。
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“無(wú)論是帶有投機(jī)性質(zhì)的客戶，還是剛需客戶，上門量肯定是比政策出臺(tái)前要少?？蛻粢蚕鄬?duì)冷靜一點(diǎn)，以前買一套房，可能看房到交錢最多一周時(shí)間，要不然房子就被別人買走了。像之前西部一些盤，甚至要搖號(hào)，三四百套房九千多人認(rèn)籌，根本沒(méi)時(shí)間考慮房子的朝向、地段、樓層、采光等等。如今，客戶能有多一點(diǎn)的時(shí)間來(lái)選擇和考慮。”
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“誤傷”：被改變的生活軌跡
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楊習(xí)的客戶中，受新政影響的主要是那些投機(jī)買房或近期轉(zhuǎn)深圳戶口的群體，那些換工作不太重視社保的人群也被“誤傷”。
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如今，李夢(mèng)和丈夫均為“全國(guó)范圍內(nèi)名下無(wú)房”的狀態(tài)，她認(rèn)為，這足以自證“剛需”。她介懷于失去了一張深圳的“房票”，還有通過(guò)買房讓孩子進(jìn)入一所滿意小學(xué)的希望。
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她的孩子2021年將到上小學(xué)的年齡。她賣掉老家的房子到深圳，是希望給孩子更好的教育，也不愿兩地分居。確認(rèn)失去買房資格后，她立馬開(kāi)始研究學(xué)位租賃。
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一直以來(lái)，深圳都面臨著招生地段內(nèi)生源超過(guò)學(xué)校招生能力的問(wèn)題。2019年11月，深圳市龍華區(qū)教育局就曾發(fā)布過(guò)2020年義務(wù)教育階段學(xué)校新生學(xué)位預(yù)警，根據(jù)其在9月啟動(dòng)的2020年全區(qū)學(xué)位需求調(diào)研，預(yù)計(jì)小一適齡兒童32807人，小一學(xué)位總?cè)笨诮?000個(gè)。2014年，深圳市開(kāi)始全面推行積分入學(xué)管理辦法，對(duì)深圳戶籍和符合深圳市就讀條件的非深戶籍兒童入學(xué)實(shí)行統(tǒng)一積分，并根據(jù)積分情況統(tǒng)一安排學(xué)位，其中戶籍和房產(chǎn)是最重要的考量因素。
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2020年，李夢(mèng)所在的龍崗區(qū)小一學(xué)位申請(qǐng)的學(xué)區(qū)積分，由基礎(chǔ)分和加分兩部分組成，滿分為110分?；A(chǔ)分依據(jù)孩子的戶籍類型和居住情況分為七類，從100分到60分不等，“100分”要求“龍崗戶籍+學(xué)區(qū)購(gòu)房”或者“學(xué)區(qū)戶籍+學(xué)區(qū)祖屋”，而“60分”則要求“非深戶籍+學(xué)區(qū)租房或有特殊住房”。
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不同學(xué)校的錄取積分各不相同。按照李夢(mèng)從中介處獲取的一份名為“龍崗區(qū)2017-2019年小一網(wǎng)上報(bào)名錄取分?jǐn)?shù)”的統(tǒng)計(jì)表，2019年錄取分?jǐn)?shù)線最高的是“布吉街道賢義外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（公辦）”，分?jǐn)?shù)線為105.35分。除分?jǐn)?shù)線外，表格里每所學(xué)校后面還細(xì)致標(biāo)出了各種額外的考核要求，比如不動(dòng)產(chǎn)證登記時(shí)間、租賃材料備案時(shí)間、社保月數(shù)、學(xué)區(qū)戶籍遷入時(shí)間等等。
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研究后的結(jié)果讓李夢(mèng)有些受挫。“并不是租到好的學(xué)位房就能上好的學(xué)校。如果是買房，基礎(chǔ)分達(dá)到100分，可以申請(qǐng)最好的第一類學(xué)校；而租房的深戶基礎(chǔ)分則在70到75之間，要保證錄取，只能申報(bào)第六類學(xué)校?！?/p>
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李夢(mèng)認(rèn)為小學(xué)生涯會(huì)影響孩子學(xué)習(xí)習(xí)慣的養(yǎng)成，選一所優(yōu)質(zhì)小學(xué)非常重要。但現(xiàn)實(shí)是，她必須降低預(yù)期。新政出臺(tái)后的一周，她依然奔波于各種房屋信息中。根據(jù)“居住加分”政策，提供房屋租賃憑證的，按房屋租賃憑證備案時(shí)間加分，每滿一個(gè)月加0.05分。
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“目前很多剛需不能買房，租房人數(shù)上升，租金上漲是難免的。”因?yàn)樽夥可婕皩W(xué)位鎖定，很多業(yè)主會(huì)額外收取一筆“學(xué)位占用費(fèi)”，李夢(mèng)從中介處了解到，往年的行情通常在0到1.8萬(wàn)元不等。然而，她在7月19日看上的一套房子，房東直接開(kāi)出了4萬(wàn)的高價(jià)。截至7月25日，李夢(mèng)依然沒(méi)能租到合適的帶學(xué)位的房子，她和丈夫決定先租間房住下，下半年再找，“肯定是要搬上一到兩次家了?！?/p>
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如今，李夢(mèng)五歲的孩子還留在山東，由親戚幫忙照看。買房結(jié)束分居的計(jì)劃擱淺，她覺(jué)得“對(duì)不起孩子，我們?yōu)榱俗约旱墓ぷ?，影響孩子小學(xué)前三年的教育，甚至必須異地”。
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和李夢(mèng)一樣，方晨也將自己歸為被政策“誤傷”的“剛需人群”，她是十幾年的“老深戶”了。
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方晨來(lái)自東北，2006年到深圳大學(xué)讀書，戶口同時(shí)遷入深圳，畢業(yè)后留深工作。丈夫馮興與她情況相同。2016年，馮興被公司調(diào)回杭州總部，同在一家公司的方晨陪同調(diào)職。2019年8月，二人結(jié)束調(diào)遣，返回深圳。期間三年，方晨和馮興的社保都落在杭州。
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2020年6月，因?yàn)楣景嶂聊仙絽^(qū)，考慮到通勤來(lái)回四小時(shí)，以及孩子上幼兒園的學(xué)位問(wèn)題，夫妻倆決定賣掉2012年在深圳鹽田區(qū)購(gòu)入的一套新房，在南山區(qū)置換一套小戶型二手房。7月8日，房子以近500萬(wàn)的價(jià)格賣出，二人開(kāi)始馬不停蹄地選房。方晨計(jì)劃8日（周三）賣完房，最好周末就能把買房合同簽了。可過(guò)程的坎坷超出了她的想象。
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“小戶型的房子本就緊缺，稍微好點(diǎn)的，大家都想拿下。我們的預(yù)算只有750萬(wàn)，后來(lái)被逼著上調(diào)到900萬(wàn)?？杉幢氵@樣，最后也沒(méi)買到。南山、寶安的業(yè)主大都心態(tài)高，他看你想買就反價(jià)，要么就是約好了談價(jià)，臨時(shí)爽約?！狈匠拷榻B。
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新政出臺(tái)前一周，方晨已被連續(xù)爽約三次。最近一次就發(fā)生在7月14日晚上。原本約好當(dāng)天下班后敲定合同、支付定金，結(jié)果他們夫妻卻等來(lái)了業(yè)主爽約的電話。兩人不想放棄，待到晚上10點(diǎn)多，又選中了一套房子。因?yàn)闃I(yè)主是名巡警，在值班，約談推到次日。到了7月15日，他們沒(méi)等到業(yè)主，卻等來(lái)了限購(gòu)政策。
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微信公眾號(hào)“深圳住建頭條”7月17日發(fā)布“熱點(diǎn)問(wèn)題解答”，明確了“深戶已繳3年以上社保，因工作調(diào)動(dòng)等原因?qū)е律绫嗬U，不能買房”。方晨今年買房的希望徹底“涼涼”。這些天，除了抓緊時(shí)間彌補(bǔ)之前因?yàn)橘u房、看房請(qǐng)假而耽誤的工作，夫妻倆當(dāng)務(wù)之急是先租個(gè)房子，把一家老小安頓下來(lái)。
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“計(jì)劃好的生活全被打亂了。下個(gè)月從房子里搬出來(lái)，我們就沒(méi)有紅本（房產(chǎn)證），變成了租客，也不知道會(huì)租在哪個(gè)區(qū)，居住地更換會(huì)影響孩子入學(xué)的積分?！狈匠坑X(jué)得自己目前處境很尷尬，“十幾年的深戶，賣了深圳唯一的房子準(zhǔn)備置換，然后突然失去了買房資格。等到兩年后社保滿三年，現(xiàn)在賣房的錢還能買到什么樣的房子呢？”
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政策出臺(tái)后，方晨夫婦也曾考慮過(guò)換個(gè)城市，比如回杭州，那里房?jī)r(jià)比深圳低，今年9月之前兩人的社保繳納記錄也符合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買條件。然而，除了工作調(diào)動(dòng)不便，他們還是喜歡深圳，“我們?cè)谏钲谏钸@么多年，讀書成家都在這。這邊的氣候、城市發(fā)展都比內(nèi)地強(qiáng)太多?！?/p>
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雖然才來(lái)深圳不久，但和方晨一樣，李夢(mèng)也喜歡這座城市?！拔也缓蠡趤?lái)深圳，我覺(jué)得這是適合我們90后奮斗的地方。很多新落戶深圳的人，都是為了工作和理想而來(lái)，希望工作和家庭能夠齊頭并進(jìn)，不是失衡發(fā)展，面臨資產(chǎn)和家庭教育的雙重制約?！?/p>
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“被倒逼的調(diào)控”
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在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，深圳此次調(diào)控打壓的是投機(jī)炒作，對(duì)合理的住房消費(fèi)、長(zhǎng)期投資需求是支持和保護(hù)的，但任何公共政策它都有外部性，“誤傷”無(wú)法避免，也很難判定，“因?yàn)樵谏钲?，沒(méi)有絕對(duì)意義上的‘剛需’，多少都帶有投資屬性?！?/p>
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不過(guò)，李宇嘉7月17日發(fā)表的《深圳樓市調(diào)控，本不必下猛藥》一文里，也對(duì)政策提出了疑問(wèn)——“這次調(diào)控是不是不用這么大動(dòng)靜，是不是本來(lái)可以避免，或者更早一點(diǎn)出臺(tái)調(diào)控？”
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他認(rèn)為，2019年以來(lái)曾經(jīng)有三次時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果能提前以“1年落戶+1年社保”這樣較為緩和的政策對(duì)沖，或許可以避免出現(xiàn)2020年5到6月深圳樓市“失控”的局面。
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李宇嘉向本刊稱，調(diào)控政策何時(shí)出臺(tái)背后是相關(guān)部門“兩害相權(quán)取其輕”，“之前沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控，是因?yàn)楸状笥诶髞?lái)再不調(diào)控，炒作的泡沫就更夸張了，所以是利大于弊。”他將“7·15新政”形容為“被倒逼的調(diào)控”，政策到了不得不出的時(shí)刻。
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一方面，房?jī)r(jià)漲得太快。2019年底，得益于取消豪宅稅，以及深圳粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)等利好政策的影響，深圳二手房均價(jià)時(shí)隔四年再度超越北京，重回全國(guó)首位。2020年上半年，雖然受疫情持續(xù)沖擊，但基于貨幣發(fā)毛（貨幣貶值）和對(duì)政策松綁的預(yù)期，深圳樓市開(kāi)始出現(xiàn)“魔幻般上漲”。
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“上半年收尾的6月份，從過(guò)戶數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%，成交面積為90.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升28.0%。而這個(gè)成交量是2016年4月以來(lái)的最高峰。上次‘破萬(wàn)套’，還是2016年3月，那是近10年來(lái)深圳樓市最火爆的時(shí)期?！崩钣罴谓榻B，3月以來(lái)，新房市場(chǎng)也頻頻出現(xiàn)“日光”、“秒光”的現(xiàn)象。
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市場(chǎng)的火熱同樣體現(xiàn)在成交價(jià)上。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù)，深圳6月二手房均價(jià)達(dá)到74929元，相比去年年底上漲14.37%，位居全國(guó)漲幅榜次席，二手房均價(jià)分別超出北京20%、上海36%，是廣州的2.09倍。如果從2019年“雙11”算起，部分熱門區(qū)域的房屋（特別是光明、南山、福田、寶安中心區(qū)的學(xué)位房）價(jià)格上漲幅度甚至達(dá)到60%到100%。
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在李宇嘉看來(lái)，政策出臺(tái)的另一個(gè)原因是投機(jī)炒作泛濫，已經(jīng)觸碰到了“房住不炒”的底線，比如暴力拉升、集體護(hù)盤、假結(jié)婚、假離婚，過(guò)橋貸、經(jīng)營(yíng)貸等操作屢見(jiàn)不鮮。
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“這樣上漲是受不了的，可不斷還有人接盤，我們都覺(jué)得危險(xiǎn)。”資深房產(chǎn)投資顧問(wèn)Cody 2009年來(lái)到深圳，已在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫十幾年。7月14日，他的同事就見(jiàn)證了一樁“典型”案例。
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當(dāng)晚，客戶和業(yè)主原本約定就一套市場(chǎng)價(jià)1950萬(wàn)左右的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格磋商，談到2000萬(wàn)時(shí)，業(yè)主同意成交。但在簽合同之前，受小區(qū)其他業(yè)主抱團(tuán)抬價(jià)的提議影響，業(yè)主臨時(shí)反價(jià)，再漲200萬(wàn)?？蛻舨煌猓慌膬缮?。
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“15號(hào)政策一出，雙方都陷入了被動(dòng)局面。原本客戶想去辦假離婚，把首付從五成降到三成，但現(xiàn)在新政（夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；家庭有1套買普通住宅首付70%，非普通住宅80%）出臺(tái)，他們家里還有房，離婚與否，首付都被拉到了80%，再算上增值稅，就換不起了。業(yè)主那邊，政策出臺(tái)后，接盤群體減少，增值稅抬高，之前的高價(jià)也無(wú)可能?！盋ody回憶。
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在Cody看來(lái)，這種現(xiàn)象在深圳并不少見(jiàn)，而且并非今年的特殊現(xiàn)象?！斑@一次的政策可以看作是為之前的政策漏洞打上補(bǔ)丁。目前，市場(chǎng)還普遍處于觀望狀態(tài)?！?/p>
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“至少短期內(nèi)，7·15新政能把戶籍炒房控制住。這劑猛藥下去，樓市穩(wěn)定住了，但也要防止下跌，穩(wěn)字當(dāng)頭也是樓市的調(diào)控目標(biāo)，這將考驗(yàn)下半年深圳的政策?！?李宇嘉說(shuō)。
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據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，“7·15新政”調(diào)控影響將分兩階段梯次顯現(xiàn)：第一階段為政策劇烈反應(yīng)期，即成交量在短時(shí)間內(nèi)將會(huì)大幅度下跌，同時(shí)中介帶看量也會(huì)明顯下滑；第二階段為政策消化期，即一般自新政發(fā)布起2-6個(gè)月，其效應(yīng)方逐步在房地產(chǎn)價(jià)格上體現(xiàn)。“7·15新政”的影響力將在今年國(guó)慶后才會(huì)完整顯現(xiàn)。
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本刊記者曾于7月22日聯(lián)系深圳市住建局，但工作人員表示，相關(guān)細(xì)則還在逐步完善中，暫不方便接受采訪。
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深圳難題
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2019年，深圳市原市委常委、副市長(zhǎng)張思平在《深圳住房制度改革和房?jī)r(jià)調(diào)控》（下稱《調(diào)控》）一文中曾提出，“房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，是把‘雙刃劍’?！?/p>
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一方面，房地產(chǎn)不僅是GDP的重要組成部分，也成為地方財(cái)政收入和保障政府正常運(yùn)作的重要來(lái)源，對(duì)于提升城市建設(shè)和管理水平、提高城市居民住宅及生活水平等發(fā)揮了重要作用。但另一方面，深圳的房?jī)r(jià)失控和短期暴漲不僅會(huì)引發(fā)民眾不滿，帶領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，也可能帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫，提高金融等領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
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李宇嘉認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)從2019年下半年到2020年上半年的暴漲，跟上一輪暴漲（2015年至2016年）背后的邏輯相似，“都是貨幣寬松，加上杠桿被用到了極致。”
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據(jù)張思平在《調(diào)控》一文中對(duì)2015年下半年到2016年下半年深圳房?jī)r(jià)失控的描述，那個(gè)階段，“深圳每平方米價(jià)格實(shí)現(xiàn)了‘萬(wàn)元三級(jí)跳’，即從每平方米20000元以上達(dá)到了每平方米50000元以上?！?/p>
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據(jù)張思平回憶，2014年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了增長(zhǎng)速度下滑的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。不過(guò)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在供大于求、庫(kù)存嚴(yán)重的問(wèn)題，反而是需求旺盛，供應(yīng)不足，房地產(chǎn)投機(jī)、投資現(xiàn)象嚴(yán)重。然而，當(dāng)時(shí)深圳市在貫徹國(guó)家政策的過(guò)程中，沒(méi)有考慮本地實(shí)情，而是照搬了國(guó)家放松房地產(chǎn)調(diào)控的去庫(kù)存政策，從金融信貸、購(gòu)房限制等方面，全面放開(kāi)了對(duì)需求側(cè)的調(diào)控措施，鼓勵(lì)市民積極購(gòu)房。加上2015年上半年全國(guó)股票市場(chǎng)火爆，相當(dāng)一部分股票市場(chǎng)的盈利被注入房地產(chǎn)市場(chǎng)。深圳樓市進(jìn)入瘋狂失控時(shí)期。
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“直到2016年10月4日，深圳市才按照國(guó)家統(tǒng)一部署，實(shí)行各城市差別化的調(diào)控政策，出臺(tái)了‘深八條’，實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行整頓，依靠行政審批房地產(chǎn)商品售賣價(jià)格等手段，強(qiáng)行壓住了深圳房?jī)r(jià)迅猛上漲的勢(shì)頭?！睆?jiān)凇墩{(diào)控》一文里寫道。
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“相比上一輪暴漲，過(guò)去幾年來(lái)深圳的城市地位發(fā)生了顯著的變化，各種新推出的規(guī)劃也更容易被炒作。” 李宇嘉認(rèn)為調(diào)控本質(zhì)上是短期的權(quán)宜之計(jì)，“盡管7·15的力度很大，但樓市基本面并未改變，比如供地偏少、有效供應(yīng)不足、貨幣充裕等等。”
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深圳供需兩端的矛盾凸顯，也讓調(diào)控的難度大幅提高。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2017年北京、上海、廣州、深圳的城市面積分別約為16410平方千米、6340平方千米、7433.93平方千米、1996.85平方千米，而人口面積則分別為1664人/平方千米、4765人/平方千米、1950人/平方千米、6274人/平方千米。
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李宇嘉認(rèn)為，一方面，深圳自設(shè)立特區(qū)以來(lái)，一直推崇開(kāi)放和包容，“孔雀東南飛”，鼓勵(lì)外地人來(lái)深創(chuàng)業(yè)，分享城市紅利（包括買房），入戶門檻在一線城市里最低，背后有其歷史沿革和與眾不同的城市定位；另一方面，深圳的城市體量太小，經(jīng)濟(jì)空間受限，加上創(chuàng)業(yè)型城市提倡冒險(xiǎn)精神，法無(wú)禁止即可為，也加重了樓市的復(fù)雜性。
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從經(jīng)濟(jì)特區(qū)到中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，未來(lái)，深圳將承擔(dān)更多的重大發(fā)展任務(wù)，如何穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這座城市還有很多路要走。
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（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中小王、李夢(mèng)、艾米、林玲、方晨、楊習(xí)、馮興均為化名）
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