一波未平，一波又起
8月23日一早，一個微博小群突然熱鬧起來。
擊碎平靜的是一篇名為《為什么中介哄搶租賃房源？因為販毒都沒它來錢快》的自媒體文章。文中直指，一些長租公寓涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權益，以“空手套白狼”的方式，套取大量貸款資金用于市場擴張，把利益留給自己，卻把風險完全轉嫁給房東、租客以及全社會。在一線城市房租暴漲的大背景下，“毒販”、“壓榨”、“崩盤”等字眼，無疑針針錐心。
之前，在這個名為“蛋殼公寓受害者維權群”里，群友們抱怨的多是些服務問題，比如甲醛超標、私搭隔斷或者拖延維修等。但這篇言辭激烈的“爆文”，一下讓許多群友驚出了一身汗。情緒激化的背后，是對文中提及的“被貸款”行為的“似曾相識”。
按照文章的說法，比如租客在中介處簽了一份一年期租賃合同，并約定押一付一；實際上，這背后還有一份貸款合同，中介公司可利用租客的信用，提前從貸款公司獲得一年的租金，而租客每月支付租金，實則是在償還一份分期貸款。
所謂的“被貸款”即是租戶在不知情的情況下簽訂了貸款合同。一旦中介公司資金鏈斷裂，租客將不僅面臨付了租金卻無房可住的困境（未及時收到中介租金付款的房主會收回房屋），還需要替中介公司還清余款，逾期則會影響個人信用。
把文章鏈接丟進群里的是一位名叫“ZEE”的武漢群友，她連發(fā)了三個哭臉稱，自己身上就背著一份兩年期的分期貸款合同，提供分期服務的是一家名為“會分期”的消費金融公司?？赐晡恼?，她的第一反應就是趕緊“解除貸款”，希望群里的“難友們”能夠群策群力。
群里的說法很多，有人覺得不需要太過驚慌，按照當時蛋殼銷售的說法，作為名義借貸人的租客，一旦終止租房合同，貸款就會自動解除，轉由蛋殼繼續(xù)還貸；也有人同意爆文的說法，即背后的風險在于，如果蛋殼一旦終止還貸，或者出現運營問題甚至一夜倒閉，那么租客就會面臨貸款逾期、影響征信的問題。
“那怎么辦?。勘豢哟罅?，還出不了坑?！盳EE更著急了，她想直接跟貸款公司解除合同，卻發(fā)現在之前簽約的貸款平臺公眾號“會分期”上，只能點還款。她又去咨詢蛋殼客服，但客服說自己只能解除租房合同，手里并無貸款合同。
ZEE有些茫然，困惑且無頭緒。群友們罵咧了兩句，便再次回歸平靜，直到下午又一條新聞的出現——“長租公寓首例爆倉：杭州鼎家破產 4000租戶受損”。
據《中國房地產報》8月20日報道，長租公寓公司鼎家網絡科技有限公司發(fā)出通知，稱公司因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營。而據租客介紹，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。
ZEE最害怕的那種情況真的發(fā)生了。
不過，“首例爆倉”的說法或許并不準確。早在今年3月，就有人在微博爆料“上海愛公寓平臺”資金鏈斷裂。跟鼎家一樣，愛公寓的租戶同樣曾遭遇“被貸款”。根據微博博主“猴子講故事”當時的爆料，“中介曾索要租客的證件并且拍照，理由是用于租房合同審核，但過程中多次使用租客的手機‘教’你在支付寶中如何申請‘線上月付’，并且快速操作完成。中介用租客手機申請的所謂‘月付’，實際是平安好房公司的貸款業(yè)務，貸款公司未通過電話核實及盡到告知義務，就綁定個人小額貸款，并放貸到‘愛公寓’。”而因為愛公寓資金鏈斷裂，大量租客不得不繼續(xù)還貸，若不還貸將會上平安征信的黑名單。
雖然許多群友還是選擇相信，今年剛剛拿到過億美元融資的蛋殼，短期內不會落入與“鼎家”、“愛公寓”相同的命運，然而“被貸款”的弊端卻已然從紙上躍入現實，不安與氣憤的同時，更多人開始回憶起簽合同前后，類似的“貸款引導”或“事前隱瞞”。
在杭州工作的柳平是維權群的新成員，她正是因為對蛋殼“簽約后才被告知貸款”做法的不滿而入群的。
據她介紹，8月20日，在58同城上找房的她搜索了工作單位附近的幾個小區(qū)，發(fā)現搜索結果靠前的基本上都是蛋殼的房源，于是約中介帶看。因為房子裝修不錯，而且可以押一付一，柳平覺得不錯。“蛋殼管家告訴我房源很緊張，既然看中了就趕緊付定金，”在其催促下，柳平在蛋殼公寓的APP上簽訂了定金合同。
但交了500元定金后，管家突然跟她說要查下征信，需要拍一張手拿身份證的照片。柳平覺得很奇怪，反復追問下，她才第一次從管家口中得知了租房需要貸款的事情。柳平害怕遇到騙子，想要回定金，卻被管家一口回絕，“他說之前定金合同上寫了貸款的條款，是我自己沒看，跟他沒關系?！睙o奈之下，柳平撥打客服電話投訴，客服卻又把責任推回了管家身上。反復溝通無果，她只有放棄了那500塊錢。
來自上海的群友吳寧跟柳平的情況相仿。今年4月因為工作從閔行區(qū)換到了普陀區(qū)，安居客的中介向他推薦了蛋殼。“因為之前中介帶看的房，我都不滿意，房子破、價格還高，我一看蛋殼的房裝修不錯，環(huán)境也好，還承諾了各種服務，就決定試試?！弊罱K，他跟管家敲定，以2300元（房租1990元加上8%的管理費等）左右的價格租下了那套三居公寓里一個不到10平米的臥室。
“當時租住的房子還沒到期，我想先定下來，到下周一再簽合同，所以交了500元定金。但管家一直跟我說，現在房子很緊張，定金只是暫時幫你把房子留著，留一天100，最多留五天，如果五天之后再簽合同，這定金就不算在租金里了?！?/p>
考慮到找房子的麻煩，吳寧決定直接簽合同。結果準備交錢的時候，蛋殼管家讓他下載一個叫作“任買”的APP，她才意識到原來要貸款。
不同于警覺的柳平，吳寧當時并未提出異議?！拔疫@人特別容易相信人，之前也沒遇到過黑房東黑中介，所以他讓我下載APP，我也沒多問，我并不排斥這些東西，我就想著支付寶、京東、騰訊不都有類似的東西么，蛋殼那么大的公司也不能騙我們?！弊罱K，吳寧分別在蛋殼公寓和任買的APP上簽訂了兩年的租房合同，及兩年的分期貸款合同。
不過，就在8月初，住了不足四個月的吳寧就因為服務問題提前解約，“我的房門報修了四個月都沒有人來修，問客服今年能修好么，他竟然說不知道；后來有一次，我記得明明交過水電費，他們卻一口咬定我沒交?！币驗槿~退押金的事，吳寧跟客服糾纏了許久，這兩天剛剛解決，就曝出“租金貸”的事情，“客服說解除合同后會自動解除貸款，我有點不相信的，所以錄了音?！?/p>
根據吳寧在8月21日租約結束后第二天展示給《南方人物周刊》的在任買上的“賬單詳情”，從2018年9月15日以后的每月還款日，還款金額均顯示為0，狀態(tài)均為“已還”，“好像是沒問題，但是也沒有明確顯示合同已解除?！?/p>
自《南方人物周刊》記者于8月23日加入維權群以來，幾乎每天都有新人進群，訴說自己遇到的“奇葩事”。有群友回憶說，簽貸款合同的時候，管家讓他信息隨便填，“我?？扑o我合同寫的是本科，沒單位就讓我瞎編個單位”；有的還在實習，就被“虛假構造一個單位”；還有人在群里抱怨，蛋殼管家24日早上來電話說之前簽的租房貸要換簽一家公司，不簽就會過來換門鎖密碼……
“大家一起退，他們需要集中給貸款機構還錢，說不定會把資金鏈搞斷，不知道剛融的幾個億夠燒么？”一個群友義憤填膺地說道?！暗归]了，押金事小，我就怕要我還貸款”，另一個群友不安地回應，“當時住蛋殼本來是看中了月付，要是年付，剛畢業(yè)的誰能付得起，本來想著減輕壓力，最后還是掉到了坑里?！钡灿腥河押苊?，“新聞跟進報道是好事，同時對我們來說也是壞事，報道一出來各大媒體都轉載，他們的租戶越來越少，進賬少了資金緊張，（資金）斷裂咱們貸款就背定了?！?/p>
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租房貸之爭
無論8月23日那篇自媒體文章的出發(fā)點是什么，很大程度上，它掀起了大眾對于長租公寓引入消費貸等模式的質疑和抵觸。甚至有言辭激烈者直指，“所謂的資本創(chuàng)新完全是缺德?！币粫r間，關于一線城市租金水平、機構化租賃企業(yè)運營模式、資本在長租市場中所扮角色的討論甚囂塵上。
而要梳理清楚長租公寓行業(yè)在近年來的變化，或許還應該從2015年說起。
對于長期承受著政策不明朗風險的長租公寓行業(yè)來說，2015年無疑是暖風習習的轉折之年。先是11月份，國務院辦公廳的85號文首次把公寓定性為生活性服務業(yè)，并在稅收、融資等方面給予政策支持。到了12月，住建部又發(fā)文首次提出“購租并舉”，主張大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。
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杭州長租公寓品牌鼎家的總部一片狼藉。鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家
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一些商業(yè)企業(yè)敏銳地捕捉到了政策破冰的趨勢，一時春江水暖。
這一年，由前團購網站糯米網（后被百度全資收購）創(chuàng)始人、前領英中國總裁沈博陽天使投資的蛋殼公寓在北京成立。根據公開數據，2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數量已達到兩千多間；而成立于2011年5月的自如，四年后已在京擁有3萬套、10萬間房源，房源量相比2014年增長了3倍。
到了2016年，政策更為明朗。6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，《意見》提出六項具體政策措施，第一條即是發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。就在《意見》發(fā)布的前一個月，自如從鏈家拆分出來獨立發(fā)展，彼時，自如已經進駐了三個城市，手握20萬間房源。同年年底，蛋殼公寓的房源數量也達到1.2萬間。
2017年10月十九大召開完，行業(yè)熱度進一步升溫。十九大報告中，過去“購租并舉”的說法已經扭轉為“租購并舉”，租賃行業(yè)迎來了新一輪利好。光華管理學院在2017年12月發(fā)布的《中國租賃住房REITs市場發(fā)展研究》報告中就解讀道，“根據國家出臺的一系列租賃住房政策指引，未來中國租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式將由當前的‘C2C’向‘B2C’轉變，租賃住房資產將由各類租賃住房運營企業(yè)長期持有?！?/p>
根據鏈家于2017年底發(fā)布的數據，中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV（交易總額）已超過1萬億元；未來 10 年，中國租賃人口近 2.3 億人，租房市場租金GMV 將接近3萬億元；到 2030 年，租賃人口近 3 億人，租金GMV 將達 4.6 萬億元。
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一時間，享受著多項政策紅利及良好中長期收益預期的住房租賃市場，便成了各路資本追逐的“風口”。無論是以萬科為首的房企系，還是以鏈家（自如）為代表的房產中介系，抑或是以蛋殼為代表的公寓運營商系，都想在龐大的租房市場中拔得頭籌。據《58集團2018一季度住房租賃市場報告》，截至2018年3月，全國范圍內的各類長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。
“跑得不夠快，就會被競爭對手碾壓?！?魔方生活服務集團CEO柳佳在今年年中接受《中國企業(yè)家》采訪時，曾這樣概括魔方這幾年的“生存哲學”。而速度幾乎是整個行業(yè)拼殺的關鍵，要衡量跑得夠不夠快，一個重要的競爭性指標即是手握房源的數量。“資本看中的是你的團隊和產品有沒有很好的復制能力，”一位行業(yè)內的創(chuàng)業(yè)者告訴《南方人物周刊》。
綜合網上公開數據，截至2017年年末，“相寓”（我愛我家旗下品牌）以及“自如”的在管房源均已達到50萬間；成立較晚的蛋殼公寓同樣發(fā)展迅猛，較2016年底增長了近5倍，達到7萬間。而根據蛋殼董事長沈博陽在今年3月接受新浪科技采訪時的說法，蛋殼計劃在未來三年內，讓管理房源數達到100萬間。
然而，各家猛刷數據背后有一個關鍵的前提：要爭取更多的房源，拿下更多的市場份額，需要在短期內投入大量的資金，可是錢從哪里來？
目前長租公寓市場的三類玩家，除了房企系是自有地產為主，無論是中介系還是運營商系，這些更為活躍的市場主體本質上都是“二房東”。從資金投入上看，不僅要拿房、裝修，還要投入經營、服務、管理，再加上渠道推廣，需要大量的資金。但他們并非自持地產，沒有房產抵押，往往無法獲得傳統(tǒng)融資支持，僅靠租金回報，回收周期又長。
那么，如何降低資金獲取成本，就成了長租公寓行業(yè)克服盈利痛點的關鍵。
股權融資是可以選擇的出路之一。
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即便是一位房產中介，史澤會也沒有逃脫北漂最大的痛——搬家。她來北京兩年，搬家6次
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事實上，資本向頭部玩家的聚攏為其提供了巨額的彈藥。2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。而根據券商中國對20家規(guī)模排名靠前的長租公寓運營商數據的統(tǒng)計，市場排名TOP10的分散式公寓今年以來的融資額已達到了64億元；而對于TOP10的集中式公寓，這一數據也同樣逼近14億元。
然而，即便資本兇猛，相比滴滴快的式的補貼大戰(zhàn)，長租公寓行業(yè)比拼的資金體量，顯然不是僅靠風險投資就可以持續(xù)支撐的。
那該怎么辦？
實際上，早在2016年國務院辦公廳公布的《意見》中，就明確了“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。可以理解為，政策鼓勵利用合規(guī)的金融創(chuàng)新方法支持住房租賃企業(yè)的發(fā)展，這正是“金融+長租公寓”的運營模式在行業(yè)里被廣泛使用的原因。
據中聯(lián)基金總經理何亮宇介紹，從實踐情況看，目前“金融+長租公寓”模式的主要資金來源包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網金融企業(yè)、消費金融公司、ABS（以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式）等。
“各種資金來源中，ABS具有透明、公開、信息披露完善、監(jiān)管措施充分等特點，目前總量為15.64億元，是各類資金中占比最小的。很重要原因就是滿足監(jiān)管要求的合格企業(yè)和資產不足?！蹦Х焦⒑妥匀缇驮?017年先后推出了ABS，以2017年8月15日發(fā)行成立的“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”為例,該項ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，項目的底層資產即為自如的房租分期小額貸款。
而根據蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖今年5月對“安家融媒”的介紹，蛋殼目前在金融方面主要涵蓋銀企合作、消費金融和融資三部分。根據公開資料，目前蛋殼公寓的資金來源主要包括銀企合作（蛋殼公寓先后與中國建設銀行上海嘉定支行、深圳分行、武漢江岸支行簽訂租賃合作協(xié)議）和消費金融（曾與蛋殼合作的金融企業(yè)包括任買、會分期、惠分期、元寶易、微眾銀行等）。
在何亮宇看來，在規(guī)范發(fā)展的前提下，以房租分期為代表的消費貸是對租賃企業(yè)和租客都有利的金融工具。比如租客的租期為一年，對于一些手頭不寬裕的租客，通過消費貸，可以享受一次性付清一年房租帶來的租金折扣；而從房屋租賃企業(yè)的角度，可從消費貸企業(yè)一次性獲得一年房租，而其向業(yè)主支付房租的周期一般為3個月，這樣就可以形成公司賬上的資金沉淀，相當于企業(yè)使用了租客信用，以較低成本獲得了資金。
同時，對于提供消費金融業(yè)務的企業(yè)來說，龐大的市場需求能幫助它們迅速獲客并開展業(yè)務。以“會分期”為例，其可向租客提供季付、半年付、年付等金融產品，分期服務費分別為 4%、5% 和 8%，逾期費率按月租的 1% 收取，違約率為租金的 10%-20%。實際上，據一位長租公寓創(chuàng)業(yè)者向《南方人物周刊》介紹，許多做相關業(yè)務的公司會主動聯(lián)系長租企業(yè)，尋求租金貸合作的機會。
雖然輿論大多對房屋租賃企業(yè)通過消費貸獲取資金沉淀的做法頗有微詞，但何亮宇覺得這中間還是存在一些誤讀，“期限錯配和資金沉淀是二房東經營模式下必然存在的，這就跟零售行業(yè)中批發(fā)端與零售端賬期不同形成的鋪底資金相似，而與是否有消費貸無關，但是消費貸確實加大了資金沉淀?！?/p>
他認為最近“租房貸”備受爭議，主要是因為其在發(fā)展過程中出現了一些違法違規(guī)的行為，導致風險暴露，有的即使合法合規(guī)，也存在過度使用消費貸的情況或趨勢?！氨热缱饪偷淖饧s是一次性支付一年租金，但消費貸卻是兩年甚至三年的；有的租賃企業(yè)不充分介紹各種支付方式，刻意引導甚至隱瞞欺詐租客，誘使其采取消費貸方式；有的租賃企業(yè)獲得沉淀資金后，不進行主業(yè)擴張，挪做他用?！?/p>
就在8月17日，北京市住建委、市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等多部門對住房租賃企業(yè)約談時提出的“三不得”要求中，第一條就是住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。而在市住建委已經啟動的對住房租賃企業(yè)的聯(lián)合專項執(zhí)法檢查中，不按約定用途使用融資資金的行為也被列為“三嚴查”之一。
雖然許多金融人士立場堅定地認為金融創(chuàng)新絕不應該為“爆倉”背鍋，但關于“金融+長租公寓”模式的討論和反思也在繼續(xù)。
“以‘自如1號ABS’為例，雖然依托自如的風控體系和分期消費場景優(yōu)勢，該類資產違約率極低、安全性較高，但是其潛在的風險點可能在于底層資產的持續(xù)生成能力，即在房租上漲及市場情緒波動的大背景下，自如能否持續(xù)高效地獲取足夠優(yōu)質的底層資產或存在一定風險，而獲得房源最好的方式就是通過高租金。”雖然無法預測市場前景，但灃信資本產品研發(fā)部副總裁陳岱認為未來房源獲取可能會更加激烈。
一個普遍的觀點是，在行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，住房租賃確實存在一定的監(jiān)管缺失。考慮到目前長租公寓是否“爆倉”很大程度上還是取決于相關公司的運營和風控能力，加強監(jiān)管成為金融行業(yè)的共識。陳岱認為政策如何跟進和細化同樣需要謹慎，“后期隨著監(jiān)管的推進與深入，是否會引發(fā)行業(yè)恐慌，導致與長租公寓連接的“租房貸”投資人擠兌，或是長租公寓的借款人大規(guī)模違約，都應該提起重視的?！?/p>
8月25日，《南方人物周刊》記者以租客身份在北京海淀區(qū)隨機走訪，據一位蛋殼管家介紹，目前蛋殼的支付方式分為三種（押一付一，押一付半年，押一付一年）。該管家的首推并非之前備受爭議的“租金貸”產品，而是重點推薦了據說僅在8月限量開放的“押一付一年，服務費打一折”的活動（據其介紹，以前支付全年租金對應服務費打六折），并稱這一“福利”推出后，選擇年付的租戶明顯增多。
當被問起關于“分期月付”的細節(jié)，該管家稱，8月過后，蛋殼采用月付形式會變少，“后面可能就不做這個了，其實這本身是一個好事，也不用付利息什么的，坑人的主要還是一些小中介，結果網上老說這個不好，以后可能都辦不了月付?！?/p>
9月1日，《財經》援引知情人士的消息稱，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務的審批流程。
不過，從全國范圍來看，因為各地情況各異，政策“是進是退”的風向并不統(tǒng)一。據一位業(yè)內人士對《南方人物周刊》透露，五大行中的一家為響應政策從去年起陸續(xù)開發(fā)了多項住房租賃金融產品，最近，西南某分行為了增加系統(tǒng)里的房源數量，將高校的宿舍全部上線，讓住宿舍的學生下載APP完成交易。“一些地方還處于拓展房源促成交易的階段，基本還沒涉及房租貸?！?/p>
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“北京過來的企業(yè)”
時隔大半個月，提起“天通苑事件”，孫旭依然表現地有些義憤填膺。
8月1日，一位名叫“仙翩”的網友在水木社區(qū)發(fā)表了一篇帖子，該帖稱，自己于7月中旬將天通苑的一套120平三居室掛在58同城上面，打算出租。本來預期價格在7500元每月，但在自如和蛋殼公寓兩家中介的三輪抬價之后，最終以10800元每月成交，房租每年漲2%?！跋婶妗甭暦Q，當時蛋殼公寓的中介說，不管自如出多少，都多加300元。此后，自如回應稱，該事件系不實傳聞，長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。蛋殼公寓也發(fā)表公開聲明稱網帖內容虛假，蛋殼公寓并未與發(fā)帖人有過這套房源的簽約行為，已報案并提起訴訟。
作為北京某熱門地段的蛋殼管家，孫旭對于這場長租公寓風波的緣起，給出了一個截然不同的故事版本——蛋殼非但不是攪局者，反而是受害者。
“其實那房子根本用不了那么貴，住的人也不傻，這么高價不會租的，我們主要是為了跟自如斗氣?！备鶕O旭的說法，房主最初和蛋殼談好了，可自如來插了一杠子，“我們業(yè)務員都很生氣，公司就說，‘無論多少錢，這個房子都要給我們租掉。’”可沒想到，房東把事情發(fā)到了網上，“捅大了?！?/p>
無論孫旭的說法是否屬實，她的故事都間接佐證了行業(yè)搶房確實存在；而即便“仙翩”的說法并非完全屬實，根據該帖下網友的跟帖，高價拿房也絕非個例。《中國基金報》曾在報道中援引一位名為“Leonardo”的網友的留言，“去年過年鄰居的兩居出租市場價5k-5.5k，開始自己談可能都愿意出5k左右，結果中介直接給8k租3年，他心動了，租給他。一個星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子：客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。”
在廣州從事了兩年多長租公寓創(chuàng)業(yè)的方可認為，這段話其實透露出了兩個信息，一是長租公寓由來已久的盈利模式，二則行業(yè)走上風口后激烈的競爭局面。
據方可介紹，對收來的房屋進行“N+1”改造（比如兩房改三房）一度是行業(yè)的普遍做法，也是政策最初支持行業(yè)發(fā)展的原因之一。
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“從政府的角度，如果我作為‘二房東’，手里有一千套房，我把合租房里很少使用的客廳改成一個房間，相當于市場里就多了一千套房源供應；從租客的角度，比如一個三室一廳的市場價格是8500元，那么經由我們改造裝修，每個租客分攤的租金就可以降低300元左右，如果我們能跟房東談得更低，租金就可以更低，其實租客是以更低的價格獲得了一個較好的居住品質，也不必一定要湊齊朋友來整租；從我們租賃企業(yè)的角度，其實是從批發(fā)到零售，如果成本管控、運營管理得好，也是一門好生意?！?/p>
從2016年年中推出第一個項目，定位女性白領公寓，方可手上至今已積累了近800間房。不過兩年來，讓他頗為感嘆的是，無論是他還是同行，廣州這兩年始終沒能長出一家規(guī)模很大的本土長租公寓品牌。
變化始于去年底，帶來變化的正是自如和蛋殼。方可將它們統(tǒng)稱為“北京過來的企業(yè)”，二者分別于2017年12月和2018年4月入駐廣州。外來者的入局幾乎讓廣州租房市場的池子一夜之間由平靜到滾燙。
“廣東人做事比較務實，一般不會通過高杠桿去撬房東的房源。北京過來的企業(yè)就不一樣了，那邊喜歡不斷地融資，不斷地放杠桿去擴張。這兩家公司來廣州之后，整個市場確實被抬得水漲船高了?！?/p>
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交鋒
方可與自如、蛋殼的第一次正面交鋒發(fā)生在今年3月初。雖然行業(yè)里早就流傳著各種被“秒殺”的故事，但這場“戰(zhàn)爭”結束之快，還是讓方可印象深刻。
那天，一直聯(lián)系的中介通知他去看新房源，到了房主家，才發(fā)現除了自己，還有蛋殼、自如在內的好幾家友商一同“競標”?！拔覀兪前词袌鰞r去拿，兩房報的5300。蛋殼一來呢，直接抬高到6000，自如又抬高一些。” 方可自知拿房沒戲，便起身離開。
“我們的經營方式不一樣，他們是做規(guī)模，可以這樣去報，我們這種精細化運作的，如果租金談得太高，后期運營的壓力很大。”方可心里有本帳，如果拿下這套兩房再改三房，按照他們的操作標準，家私家電家具配下來（三臺空調6000元+一臺洗衣機1000元+一臺冰箱1000元+3套家具12000元），加上其他裝修改造，差不多要花去三萬左右?！叭绻?000元拿下房子，對外出租就要到七八千才能回本。但是租金高了，空置率就會上升，壓力馬上就來了?！保ǚ娇赡梅慷酁檠b修好的回遷房，改造主要是通過搭建硅酸鈣板隔斷墻，做出一個房間，故裝修成本較少。公寓行業(yè)不同于中介，公寓從跟房東簽訂合同收房開始，就要向房東付房租了。有行業(yè)數據稱，長租公寓的出租率低于90%則容易處于虧損狀態(tài)。）
事后，在和同行的交流中，方可才意識到，這些“北京友商”不僅資金充足、推廣舍得，拿房也很講策略?！半m然他們報價6000，比我們高700，但他們并不是按我們慣用的全包式報價，他們可能需要房東自己出物業(yè)管理費，還會讓房東每年給他們一個月的免租期（用于裝修）。這樣算下來，可能他們的成本也就不到5500。但對房東來講，最有沖擊的就是單價，房東答應了，他們才會具體談條件。還有一些房東會覺得他們的公司大，有品牌背書，就同意他們免押金，那相比我們要押兩個月的租金，成本又降低了許多?！?/p>
據方可介紹，在蛋殼進駐廣州前，自如拿房幾乎不需要加價，“自如品牌大，一些小區(qū)房子本身3500，它可能3300就拿下來了，因為它可以給這個房子做很多增值服務。”但這種“沒有競爭”的狀態(tài)，很快被“融資子彈”充足、同為外來者的蛋殼給打破了。
雖然方可確實感知到了友商進駐后對拿房價格的影響，但親歷過雙方競價現場的他并不認同此前輿論的憂慮，即租房企業(yè)會無限度地抬高租金。“他們可能是會兩百、三百、五百地加，但如果一方覺得超過他運營價格的極限，就不會再出手。因為合租客戶一般對價格的敏感度非常高，即便每月每間只有幾百元的差距，都可能導致空置率的上升。市場上肯定會有一兩家在抬高租金，但如今的情緒肯定是被放大了?！?/p>
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小笛來自江蘇徐州，在一家時尚雜志社做新媒體編輯。父母由于擔心她的安全，在公司附近給她租了一間月租4000元的公寓。小笛為了住的安心，來京之初在工作之余就去做兼職，那些日子她每天都是早出晚歸
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雖然方可認同，無論是自如還是蛋殼，都為長租公寓行業(yè)的起步、發(fā)展做了許多貢獻，但對“偏安”已久的廣東同行來說，外來者的沖擊是巨大的，不僅在拿房上，也在出租上。
“廣州這個市場這么多年都是押二付一，但是這兩家企業(yè)進來后，會使用金融杠桿，做押一付一，或者押零付一，那我們不能跟進的話，就肯定會喪失用戶。”之前，方可只在有去庫存需求的時候會做此類促銷，但現在，在很多租客眼中，“押一付一”似乎成了市場常態(tài)。
不過，方可并不愿意嘗試金融杠桿，雖然曾有很多企業(yè)找來，但方可從沒考慮過引入租金貸，“它不是一個穩(wěn)健的擴張方式。萬一哪個環(huán)節(jié)出問題的話，資金鏈一斷裂，會產生很大問題。我覺得，還是有多少能力辦多大事情?！比缃?，方可的公寓品牌也新增了“押一付一”，不過僅針對剛畢業(yè)的大學生。
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2017年7月19日，北京，周曉燁從東北一所211大學碩士畢業(yè)，在中關村一家互聯(lián)網公司工作。她與5人合租在北五環(huán)外，每月房租1600元
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“雖然還沒聽說周邊有小型長租公寓倒掉的，但是會有一些被別人并購了，自如和蛋殼是不做并購的。”方可今年也接觸了四五家主動提出被并意向的長租公寓品牌，慎重考慮下，他們最終并了兩家?！岸际鞘掷镂罩甙耸追吭催@樣的小二房東，巨頭沒來之前，他們可能活得還蠻滋潤，現在壓力就很大了，這也是行業(yè)洗牌的正常過程?！?/p>
有了被“秒殺”的第一次，第二次又見面，房東還沒來，方可就撤了，“跟同行有一些溝通，他們大公司，一般兩房都是定的標準價6000。了解了他們的定價和策略，就沒必要浪費時間了。后來，中介再找我們，如果還有其他人開價，基本上我們就不去談了?！?/p>
“只能這樣，因為你沒有資本去跟他們拼啊，拼一套、兩套還好，一兩百套怎么跟他拼？你還沒拼，可能自己就死掉了。”方可知道硬碰硬沒有優(yōu)勢，他只能在差異化產品、細分市場上下功夫，而這就意味著經營策略的轉型。
去年12月以來，方可開始嘗試瞄準一個新的細分市場——面向外地來穗高管家庭的長租公寓?！拔覀儼l(fā)現，珠江新城、天河北這邊有很多公司會從外地聘請一些高管，但是因為限購政策，他們一時買不了房。公司雖然可以報銷房租，但市面上個人房東的房子滿足不了他們的需求，高檔酒店的設施也并不居家，我們有能力填補這個市場空白?！卑肽陙?，方可已經做了160套這樣的租房產品，“合租的項目也會去做，但高管公寓可能會是我們未來的主要方向了?！?/p>
方可很清楚，現在他手中握著的幾百套房源大多得益于“先發(fā)優(yōu)勢”，因為之前拿房租金比較低，所以定價也比較低，這輪漲價風波中，他可以維持房租不變；但如果是新進入的創(chuàng)業(yè)公司，在這輪行情下，前端拿房的價格上漲，肯定會傳導到后端的出租價格上。
“當然，也不排除有一些大的企業(yè)高價拿房、低價出房，先占領市場嘛?！?方可介紹說，之前深圳市場就打得很瘋狂，“我聽到過一個說法是，一般開價5000，他們報5500，然后直接5500租出去，這樣第一年他的壓力會特別大?！狈娇捎X得這也無可厚非，“每個企業(yè)都有自己的經營策略，這是完全的市場行為，他們有這樣的實力，就可以這樣去做?！?/p>
方可知道，自己的安寧只是暫時的，“再過幾年就不一樣了，等到他們擴張得非常大的時候，如果你還沒有選好一個細分市場，你就沒有發(fā)展空間了。只是守著目前的方向過日子，再過幾年，你就消失了?！?/p>
不只是方可，這幾乎是所有仍想在行業(yè)中活躍的中小玩家都必須思考的問題，“任何行業(yè)都是這樣，肯定會有頭部的幾個企業(yè)占領大部分市場?！钡屗麘c幸的是，至少在廣州，還有大量的城中村改造尚在進行。
“我們所知的消息是，廣州在未來幾年還要改造13個城中村。但實際上，像這樣的城中村應該還有幾十、上百個。相比北京、上海，廣州的房源目前是比較充足的，低端、中端、高端都比較均勻。如果哪一天，城中村被開發(fā)商給控制了，像自如、蛋殼這樣的大公司把城中心的個人房源給壟斷了，那肯定租金就上來了。”據方可介紹，珠江新城已經開始出現這樣的現象。
“每一個長租供應商都想壓價，以較低的租金把房子拿過來，然后以合理的價格租出去，如果說我能以更低的成本拿到房子，為什么要以更高的成本拿呢？這顯然違背商業(yè)原則。只不過，行業(yè)發(fā)展到一定程度，就會不惜成本去搶占市場，大家爭搶的核心是租房這個入口，錯過了你就再也沒有機會了?！狈娇芍毖?，在這個階段，無論是頭部玩家，還是其余想分一杯羹的中小玩家，每個人危機感都很強，激烈的競爭會持續(xù)下去。
“但核心的觀點是，長租公寓絕對不是推高房租價格的核心因素，絕對不是，也完全沒有這個能力，你怎么可能以2%的市場占有率撬動整個市場？”（2017年6月，華菁證券發(fā)布長租公寓行業(yè)報告，稱我國目前品牌公寓的數量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%。報告預測未來整體品牌公寓的市場占有率將分布在10%-15%的范圍內。）
方可認為這次以北京為代表的多地租金暴漲背后，最關鍵的還是供需矛盾，“北京之前拆了那么多棚戶、違建，那之前住在那里的人要去哪里??？加上限購調控趨嚴，一部分買房剛需被抑制，供應量有限，需求量不斷上升，價格上漲是自然的。資本是其中的原因之一，但絕不是最核心的因素?！?/p>
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前路
不同于方可的現身說法，陳岱試圖從理論角度佐證一個相同的觀點，“有報道說長租公寓公司通過抬高房租收取房源，形成壟斷后，利用高租金賺取暴利，并且給租客造成極大的負擔。其實從宏觀經濟學上看，隨著邊際成本逐漸提高，長租公寓中介通過提高房租獲取原始房源的做法會使成本大幅提高，利潤迅速下降，這是有悖于企業(yè)經營理念的；而隨著租房價格的提升，會促使更多的房源進入市場，增加供給，兩方面因素作用會慢慢達到一個平衡，最終決定價格的還是供求關系?！?/p>
但經濟學原理比起焦慮的現實和不明朗的未來，還是略顯蒼白。
在陳岱看來，“資本運作的邏輯在這個領域沒有什么特別，迅速占領市場，爭取價格決定‘話語權’，經過‘行業(yè)洗牌’，持續(xù)賺取利潤。資本在意的不是提高多少租金率，關注的是占領市場后的利潤。”
但在搏命拼殺、搶占萬億市場的過程中，在走向政策倡導的“規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化”的道路上，曾經被速度遮蓋住的問題正在激化并加速暴露。
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2017年7月27日，北京，對于剛剛畢業(yè)的小秦同學來說，相較于找工作，在北京找個住處更加困難。小秦和很多年輕人一樣，抱著出去闖一闖的心態(tài)來的北京，在一家互聯(lián)網公司工作，目前暫住在北五環(huán)的親戚家。為了盡快找到住處，他一有空就在租房APP上查看最新的出租信息
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9月1日，一篇題為《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的自媒體文章再度引發(fā)民情激憤。雖然目前很難證明裝修污染和白血病的直接關系，但這不是自如第一次被曝出“甲醛超標”問題。在此之前，中央人民廣播電臺、《新京報》等多家媒體均有過相關報道，一些反應較明顯的受訪對象曾出現過惡心、頭暈、血小板減少等癥狀。即便自如屢次公開聲明“所選裝修材料都有嚴格標準”，但關于自如甲醛房的“維權”一直存在。
“自己家里裝修會選擇比較優(yōu)質的環(huán)保材料，我們一般建議晾一到兩個月再入住，”一位行業(yè)相關人士對《南方人物周刊》介紹，“這些長租公寓品牌用的材料肯定不會跟自家選材一樣講究，這么短時間肯定不足以讓甲醛散到比較低的濃度。”
在方可看來，從裝修到入住，基本行業(yè)都留存一個月的時間，只不過有的是在回遷房的基礎上直接添家具，基本沒什么味道，而如果是要重新裝修，味道就會比較重。根據部分網友在微博熱搜話題下的留言，很多時候，一個月的裝修散味期都很難保證，“有的房子工人還在裝修，管家就會帶人去看房?！?/p>
實際上，一位在北京任職的自如員工對《南方人物周刊》透露，這次出事之前，他曾留意到有部分新房源從收房、裝修到上架，周期僅在兩周左右。
家住中關村的黃言向《南方人物周刊》透露，他家樓下的自如房從開始裝修到搬進住戶就不足一個月。黃言自己曾在自如住過，但是不足半年便因各種啼笑皆非的問題而搬出，“有一次上廁所，發(fā)現馬桶跑了，仔細一看，原來是用來固定的膠開了，安裝的時候都沒有擰螺栓?！?/p>
而在《南方人物周刊》記者所在的另一個裝修主題的微信群里，一位網名為“花落”的群友就吐槽說，“我現在裝修的房子之前是租給自如的，工人這次來拆舊，邊拆邊笑，瓷磚上面鋪地板，墻上也是一層沒拆又涂了一層。”
除此之外，因為許多公寓品牌對合租租客性別不限，還有人提及了其中可能出現的安全問題。據“蛋殼公寓受害者維權群”群主“羅寶”的講述，她的房間原本是她一人入住，但是最近有朋友在此借住了一個月，可蛋殼對此一無所知?！暗皻げ蛔龅怯?，對居住人員成分也不控制，會有各種安全隱患?！?/p>
“蛋殼公寓受害者維權群”依然熱鬧，已被曝出的、沒被曝出的，群友們在這里吐槽各種話題，資歷老一點的群友為新加入的群友建言支招，傳授曾經的“抗爭”經驗。就在8月31日，一位網名為“麥旋風”的群友在一番掙扎后還是決定簽了“押一付一”的貸款合同，“管家說季付不用貸款，但是我東拼西湊也剛剛好能押一付一”，在群友們的建議下，她把電子合同打印出來留了底。另一些人則在群里分享著甲醛檢測“超標”的結果，準備預約醫(yī)院抽血檢查。
8月31日，自如曾針對其房屋甲醛超標問題發(fā)布一份承諾書稱，2018年9月1日起，下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認證機構檢驗合格后再行上架。自如表示，未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租，并在自如APP詳情頁展示檢測合格報告。此外，對于2018年6月1號后入住自如首次出租房源的租客，如對室內空氣質量有疑問，可向自如申請免費空氣質量檢測。如果存在房源空氣質量超標問題，可以選擇無條件退租、換租或者在空氣質量治理合格后入住等方式。
即便民情似流水，熱點在輪替，但更多的質疑和討論在路上。
危機能讓一些長租公寓企業(yè)撕下華麗數據背后的遮羞布、正視良知的緊迫么？由長租公寓危機直接觸及的城市化的陣痛、金融創(chuàng)新與濫用、政策的張弛收縮、住房市場供需長期失衡等紛繁復雜的問題能再度被正視么？
問題始終錨定，但回答的過程漫長而崎嶇。
（文中柳平，吳寧，孫旭，方可，黃言均為化名）
